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    “三支箭”相继落地房地产的曙光来了?

    2022-12-20 16:46:00

      吴秀青
      随着11月28日证监会支持房地产股权融资的“第三支箭”(“三支箭”分别为信贷融资、债券融资、股权融资)射出,房地产“三道红线”全面命中,房地产企业融资限制得以放宽,房地产行业又将肩负新的使命,踏上新的征程。
      “房地产市场平稳健康发展,事关金融市场稳定和经济社会发展全局。”这是证监会从2020年对房地产行业进行实质性限制(包括政策准备阶段)以来,口径最为放开的一句话。从信贷融资、债券融资再到股权融资,“三支箭”发出的效果如何?能在多大程度上提振房地产市场?房地产行业曙光到底来了没?
      房地产的支柱地位被重申
      国家统计局12月15日公布的数据显示,11月份我国主要经济指标在走弱。外需高位回落,出口增速已转负;消费疲软(11月份社会消费品零售总额38615亿元,同比下降5.9%);投资靠基建勉力支撑,但增速也在回落。
      今年前三季度GDP增速为3%,市场预计全年经济增速也在3%左右,远低于年初设定的5.5%的预期增长目标。这其中有美元加息及疫情的影响,房地产行业的严重下滑也是重要因素之一。从主要经济指标看,今年除基建投资外,消费、工业增加值、房地产投资、房地产销售、出口等数据都不好,尤其是房地产相关数据深度下行。
      今年12月15日,国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞,重申房地产是国民经济的支柱产业,并指出正在考虑新的举措,努力改善行业资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。
      “三支箭”核心在“稳”,刺激作用有限
      近期的房地产支持政策,表面看起来是在“救”,实际上核心在于“稳”,支持资金优先流入相对较优质、稳健的房企。虽然在短期内较难扭转市场基本面,但在政策信号明确的前提下,市场缺失的信心有望逐渐重塑。
      “三支箭”要求金融机构承担更大责任,防止房企债务风险蔓延,推动房地产行业尽快走上良性循环和健康发展的轨道。尤其是时隔多年后房企股权融资的重新开闸,旨在在不直接增加房企负债规模的同时,为房企融资提供充足的渠道。
      不过,需要注意的是,此次针对房地产行业的金融政策支持,在条文中明确了重点支持优质企业和将资金用于特定领域等,主要目的在于维稳,而不是鼓励房地产行业重回过快增长的老路。
      随着房企融资渠道的全面打通,特别是“三箭齐发”涉及的资金及时落地后,房企资产负债表和现金流或迎来实质性改善,但房地产行业的企稳回暖最终依旧取决于需求的复苏,不确定性仍然较大。
      未来发展重视“三个量”
      关于房地产业的未来发展空间,我们需看到一些现实的问题。比如,人口的问题。从2013年—2021年全国人口的变化可以看出,2013年我国人口增量接近1000万,以后逐年递减,到2021年只有48万,今年大概率接近零甚至负增长。2015年为我国劳动力人口最高峰,然后进入下降趋势,2021年为7.8亿,比最高峰下降了2000万人。此外,我国从2000年前后同美国等发达国家同步进入了老龄化社会。2021年我国60岁以上人口占比为18.9%,比2013年上升了4个百分点,65岁以上人口占比为14.2%,比2013年上升了4.5个百分点。2035年前后,我国将进入重度老龄化社会,老龄化程度将高于G7国家。由此可见,由人口总量带来的人口红利正在弱化甚至消失。
      再如,城镇化率的问题。到2021年末,全国常住人口城镇化率达到64.7%。对于这个数据,中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆曾有过分析,由于我国的城镇发展特色,我们65%的城镇化率相当于西方国家75%的水平,已经接近天花板。不过,到2021年末,我国户籍人口城镇化率为46.7%,与全国常住人口城镇化率相差18%,还有较大的提升空间。
      在这样的背景下,房地产业亟须在重视“三个量”(重视存量,深入挖掘和利用住宅存量;重视流量,深入研判流动人口的住房消费特征、消费能力和习惯;重视质量,利用绿色化、智能化手段改善住房品质,引领住房消费提档升级)的过程中,探寻出新的发展模式。

    来源:中国冶金报-中国钢铁新闻网

    编辑:滕珊

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